随着中国人均GDP和城乡居民收入的不断增长，居民的消费需求日益旺盛。与此同时，互联网技术的发展以及智能手机的普及使得中国电子商务发展迅猛，带动物流行业的发展。2015年中国物流业的市场已经居全球首位。
物流地产市场现状
物流行业主要包括仓储、运输、装卸分拨包装。仓储是物流行业的重要构成因素，也是物流的起点。物流地产，属于工业地产范畴，泛指经营专业现代化物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施，本文中物流地产指高标准仓储设施。
当前，中国物流设施十分落后，使得物流成本较高，2015年中国物流成本占国内生产总值的比重高达16.6% ,高于世界平均水平5个百分点。物流总量的不断增长促使企业建设现代仓储设施，推动物流地产行业的发展。2015年，中国社会物流总额已经达到220万亿，物流总费用约为9.3亿元，营业性通用仓储总面积9.55亿平米。
2006-2015年中国社会物流总额
数据来源：国家发改委，新思界产业研究院
新思界
产业研究院发布的《2017-2020年中国物流地产市场发展现状及投资策略研究报告》中显示，近年来，住宅、商业、写字楼等已经该别高速增长，物流地产行业成为地产行业中增长快速的子领域，同时受到政策的支持。高标仓储设施作为供应链中的周转物流环节，一般选择交通节点，且地面载荷能力更高，设计更为合理，能够极大提高企业存货周转率，降低仓储成本。同时，高标仓储是整个供应链信息和资源整合的载体，有利于实现物流规模化，极大提升了运输货物周转能力及运输效率，同时高标仓储网络化的布局有利于缩短运输半径，对运输成本也起到明显降低作用。根据普洛斯数据显示，高标仓储相对于传统仓储设施能够为整个物流环节节约20%费用。
市场的稳步发展促进了高标仓储市场租金的不断上涨，全国高标仓储物业的平均租金持续上涨。上海高标仓储物业的年租金复合增长率达5.8%，与此同时空置率也处于较低水平，市场整体空置率不足10%。
物流行业的不断发展带动了高端物流设施的需求。虽然近年来电商等企业加大自建仓储的力度，但是主要是在核心节点的战略布局，客观而言，自建仓储在经济性/战略纠错性等方面存在明显缺陷，未来不会是主流趋势。高标准仓储设施主要客户来源于三部分：零售电商、第三方物流以及现代制造。库存周转快的企业和流通类服务公司（第三方物流）更倾向于使用高标准仓库。
2012-2015年中国高标仓储设施需求
数据来源：新思界产业研究院
物流地产竞争格局
当前中国仓储市场整体格局比较分散，市场集中度存在较大的提升空间，但是在高标准仓储设施领域，普洛斯中国占据绝对领先优势，其后包括嘉民、宇培、宝湾、易商等企业。作为中国高标准仓储设施的龙头，2015年普洛斯的供应面积为1180万平米；2016年普洛斯供应面积为1490万平米，嘉民供应面积为190万平米，宝湾为150万平米，安博为130万平米，宇培为110万平米
区域分布上，高标准仓库分布以三大都市圈为主。产业与消费是物流地产行业最重要两大需求。目前高标准仓储设施的布局也与经济、人口等指标密切相关。2015年底存量的高标准仓库布局中以三大都市圈为主，长三角区域最多，仅上海就有接近600万方的存量。长三角区域是中国经济最为活跃的区域之一，地处平原地带，交通网络密布，电商经济发达，属于江浙沪包邮区，对物流地产的需求大。预计未来城市布局还是以三大都市圈为主，特别是核心城市周边的二三线城市，如廊坊、东莞、佛山等。另外部分具有人口和经济集聚效应的省会城市如昆明等也有新增供应。
标杆企业研究
普洛斯自2003年进入中国市场，通过10多年的发展成为中国物流地产市场的龙头，前十名其他企业拥有的土地份额之和不足其三分之二。当前普洛斯的主要业务集中分布在全球4个国家，按照机构资产规模大小分别是中国、日本、美国和巴西。
普洛斯主要有三大业务板块，分别是物业开发业务、物业管理运营业务、基金管理业务。物业开发业务类似传统的物流地产开发业务，主要包括投资拿地、项目建设开发，最终建成物流地产。物业管理运营业务从公司开发部门接手已建成项目，并进行进一步的招租和销售工作，并提供物业管理及一系列的相关增值服务，待该物业收入趋于稳定后，再将其打包出售给公司基金，快速回笼资金。基金管理业务主要负责基金的募集和设立，物流地产项目的投资以及各基金的管理工作，主要收入来自于基金管理费和产生的超额收益中的20%的提成。
通过三大业务，普洛斯面向租赁客户端推出了三项主要服务，包括标准设施开发、客户定制开发、物业收购与回租。标准设施开发是普洛斯最主要的开发运作模式，由普洛斯的物业开发部门按照现代物流的标准化建设模式自行建造物流相关设施，并于建成后交付物业管理运营进行运营操作。客户定制开发是在物业开发部门进行建造之前，由公司人员与客户进行沟通，根据客户需求选择合适的地点，打造符合客户需求与功能的物流设施。物业收购与回租是普洛斯收购客户目前拥有的物流配送设施，再由物流运营部门负责管理，并回租给客户。
普洛斯在中国拥有800家以上优质客户，主要分布在第三方物流、制造业及零售业中，其中跨国企业客户占总客户量的60%。
普洛斯主要客户
普洛斯之所以能够成功，原因主要有以下：首先是高效合理的闭环战略，公司的三大业务物业开发、物业运营、基金管理形成一个高效的闭环，一方面相当于加杠杆进行物流地产开发，另一方面则快速回笼资金；第二是拥有先发优势，普洛斯作为现代物流地产的先行者，进入中国市场早且经营理念先进，吸引了企业和政府，取得了先发优势；第三是本土化的战略合作伙伴，近年来中国土地政策收紧，工业仓储用地供给逐年下降，现代化仓储物流的企业增多加大了市场竞争力度，普洛斯积极和中国各方政企资源结盟，联合多方面优势。
