位于香港铜锣湾核心商区的罗素街是香港商业地标，昔日曾一度超越巴黎香榭丽舍大街和纽约第五大道，问鼎全球商业租金之冠。然而，随着香港旅游及零售业步入低迷，罗素街正面临商铺弃租、销售大跌的窘境，其高租金、高利润的商业模式正经受前所未有的考验。
这条以港英政府库务司詹姆斯·罗素命名的街道已有130多年历史，近30多年里，由普通香港人的聚脚点一跃成为名品荟萃、摩肩接踵的世界购物名街。特别是在开放内地游客赴港个人游后，如潮水般的内地购物大军让包括罗素街在内的香港零售商赚得钵满盆满。而水涨船高，罗素街商铺的租金也一再刷新纪录。
2012年和2013年，罗素街商铺平均租金涨到了令人咂舌的每年每平方米21000美元（约16万港元）以上，连续两年超越巴黎香榭丽舍大街以及纽约第五大道，成为世界租金第一贵的街道。
而今年9月初罗素街临街店铺内异常冷清。在著名奢侈品品牌普拉达专卖店自去年10月开始，店内光顾的内地游客明显变少。这家专卖店开业还不到一年，尽管已经开始发布打折信息，却还是没能激起顾客的购买欲。
自香港发生针对内地游客的不友好行为以及非法“占中”以来，内地游客对香港开始望而却步。2014年，罗素街商铺平均年租金下跌6.8%，将全球最贵街道让位于纽约第五大道。
进入2015年，6月份整体来港旅客人数同比下跌近2%；支撑香港零售的重要力量——内地赴港个人游人数连续下降，4月至6月降幅分别为4%、5%、10%。罗素街高昂的租金因缺乏购买力的支撑而下跌。
事实上，罗素街平均租金从去年6月至今年6月已累计下降40%；本月以来，短短一周内就有7家店铺减租或退租。位于罗素街59号的一个铺位更出现七成以上的“断崖式”暴跌，该铺位目前由香港英皇钟表珠宝以短租形式承租，月租金从前租户的250万港元跌至70万港元。
新思界分析师认为互联网经济对
奢侈品的店面销售也有致命的打击。因为互联网造成的市场的扁平化，奢侈品在网上购买更方便更经济实惠，那么店面的销售量也就不可避免的被互联网分流，从而难以支撑高昂的店面费。
