2015年3月末，中国政府两天内连出三大刺激楼市政策：”收缩土地供应并允许调整用途“、”降低二套房首付“、减免二手房转让契税”，这就意味着自2009年12月以来坚持五年多、史上最长的本轮楼市调控“国四条”宣告结束，且本届政府上台后一直强调的“保持定力、不搞强刺激”的经济政策主张也发生了根本性的逆转。
中国政府这么不惜损害政策信誉而大动干戈地推出紧急救市措施，让人不仅陷入沉思：中国的房地产市场到底陷入了什么样的危局？而政府接连出台的三大刺激楼市政策到底能产生多大的楼市与宏观经济效果？下面让我们一一进行分析。
房地产销售严重下滑
从销售面积、销售额来看，2014年全国商品房销售面积和销售额分别为12.1亿平米、7.6万亿元，同比分别下降7.6%、6.3%；2014年商品住宅销售面积、销售额分别为10.5亿平米、6.2万亿元，同比分别下降9.1%、7.8%，可见商品住宅市场恶化程度大于非住宅市场。虽然2014年中期开始地方政府采取各种救市措施，包括全面放开限购、收购闲置商品房做保障房等，但全国商品房月度销售面积同比降幅明显放大，销售的颓热仍持续至2015年一季度，未有根本好转。
从房价来看，2014年下半年全国主要城市的房价全面出现环比下跌甚至同比下跌，根据统计数据显示，至2014年12月，国家统计局统计的70个大中城市中有68个城市出现新建商品住宅价格同比下降，北京、上海也包括在内。
短期库存增加迅速
在国内商品房销量下滑的同时，市场中的潜在供给量去不断增加。房地产业界一般认为，待售面积除以销售面积的去库存周期不宜超过10-12个月。但根据国内房地产市场库存周期来看，自2014年1月以来全国一线和二线重点城市商品房存量大多一直处于高位。根据统计，2015年2月末，全国商品房待售面积为6.39亿平米，比去年同期增长24.4%；商品住宅待售面积4.21亿平米，比去年同期增长23.4%。这意味着国内城市房屋短期库存增加迅速，去库存面临一定的压力，特别是根据数据显示，2015年以来几乎所有重点城市的房屋去库存压力都出现反弹。
房地产市场呈现过剩趋势
根据国家统计局数据，2014年全国房地产开发企业房屋新开工面积为17.9亿平米，其中住宅新开工面积12.5亿平米；房屋施工面积72.6亿平米，其中住宅施工面积51.5亿平米；房屋竣工面积10.7亿平炒房，其中住宅竣工面积8.1亿平米。
这一系列的数据意味着什么？透过这些数据的背后来看事实的本质，这一系列的数据意味着，目前全国潜在的房屋供给---在建施工加待售的商品房合计有78.8亿平米，其中商品住宅55.6亿平米，相当于说，每个现有城镇人口未来几年内需要消化10.5平米的商品房以及7.4平米的商品住宅增量。同时这还意味着说，即使从现在起，全国房地产企业商品住宅不再新开工兴建，同时房屋销售情况还能保持2014年水平而不再持续下降，那么全国已有的商品房与商品住宅潜在供给分别需要6.5年和5.3年才能销售消化完毕。
我们再从人口发展形势来看，目前国内每年城镇人口增量出现放缓趋势，2014年国内城镇人口新增1800万人。假设城镇人口都有能力购买34平米住宅，也只能消费6亿多平米；但国内房地产开发商现在以每年新开工商品住宅面积为12-14亿平米，可见商品住宅过剩在所难免。
综合以上信息来看，假设国内房地产企业现在不再新开工兴建商品住宅，那么预计2020年全国城镇住宅存量也将接受300亿平米；若城镇常住人口乐观估计为8.4亿，则城镇人均住房面积将达36平米，超越大多数中等发达国家的水平。假设国内房地产企业未来每年新开工兴建商品住宅10亿平米，则至2020年城镇住宅存量将突破360亿平米，而人均住宅面积将达43平米，相当于发达国家的平均水平。不管是哪种情况，国内住房总体大于需求，房地产市场过剩趋势不可逆转。
结合以上分析信息，整体而言，当前我国房地产市场确实处于非常危险的境地，无论是短期内还是长期内房屋供给呈现过剩趋势，随时可能引发金融的系统性风险和宏观经济的加速下滑。
在此情况下，采取政策刺激楼市也在预期之内。但政府采取紧急救市措施，面临一个两难选择：是选择刺激需求？还是选择刺激供给？
一方面政府具有很强的刺激需求压力，要加速推进去库存、恢复供需平衡给购房者信心，要紧缩供给、消除过剩以保证库存房屋的资本价值不过快下跌从而给金融市场信心、不引发金融系统性崩溃。
另一方面政府刺激房地产开发的压力也很大，否则地方债务危机、财政危机、经济下滑危机都会爆发。但在当前国内楼市供需关系已经出现供给大于需求的基本格局之后，若采取政策去刺激房地产开发，无论是短期内还是从长期来看，都具有极大的危险性。不仅会使国内房屋库存快速增加，使房屋销售局面雪上加霜，而且还会让市场对现有房屋库存的估值迅速下调，还引发地方融资平台的土地抵押品账面资本价值下降，更快地带来金融的系统性危机。
因此，政府采取紧急救市措施，是刺激需求还是刺激供给，只能选择一个。也就意味着说，是避免房地产商大规模破产和银行大规模坏账？还是避免GDP经济速度下滑？这两者之间政府只能选择其一。
根据当前政府采取的救市措施来看，更多地倾向于刺激需求，正好与政府所采取的三大紧急救市措施”收缩土地供应并允许调整用途“、”降低二套房首付“、减免二手房转让契税”相契合，借以改善国内房地产供大于求的局面，恢复市场对中国未来楼市的信心。
